雅居乐集团12月销售额下滑35% 在云南违法占地被通报

2020-01-08 11:28:03 作者:青柠 收藏本文
A- A+

  一分快3技巧|大发时时彩大小财经讯 1月6日晚间,雅居乐集团发布了2019年12月未经审核营运数据。12月,公司实现合约销售87.6亿元,相较于2018年12月同比下降35.64%,销售建筑面积69.2万平方米,同比下降35.93%。

  2019年1-12月,雅居乐集团共实现合约销售1179.7亿元,同比增长14.9%,对应建筑面积891.1万平方米,均价13240元/平方米。值得一提的是,雅居乐1-6月的销售额增速还可以达到25.03%,但在房企纷纷冲刺业绩的年末,公司11月和12月销售却连续大幅下滑,拖累了全年销售表现。

  海南地区销售高峰褪去

  数据显示,2019年11月,雅居乐集团销售额同比下滑17.63%,销售面积下滑10.85%,12月下滑幅度进一步增大,分别达到35.64%和35.93%。

  与碧桂园全国广泛布局,以量取胜不同,雅居乐的布局不算非常广泛,甚至可以说,以少量精品项目的畅销奠定了公司的规模之路。雅居乐的土地储备主要分布在华南、华东、西部、华中、海南及云南等地。

  2017年,是雅居乐销售规模突飞猛进的一年,销售额897.10亿元,较上一年度增长超50%,对应的建筑面积为736万平方米。而2017年年报显示,雅居乐在华南、海南及云南、华东区域分别录得销售350亿元、200亿元和180亿元。

  虽然海南和云南因为旅游地产的发展定位,在公司的披露口径中,通常被合并统计,但海南对业绩的贡献度要远远高于云南,尤其是海南清水湾项目。2016年,海南清水湾的销售额为近90亿元,占当年528.2亿元销售额的17%多。2017年,海南清水湾销售额高达170亿元,系2017年度中国房地产项目的销售冠军。

  但随着海南清水湾销售高峰期的褪去,叠加海南当地调控政策等因素,雅居乐在海南的销冠“神话”似乎难以延续。2018年,公司的销售额1026.7亿元,增速较此前大幅回落,约14%。并且,公司对2019年的销售仅作出1130亿元目标,也就说预计增速仅10%。纵然在行业增速集体回落的背景下,10%的目标增速也算相当“保守”。

  最终,2018年,雅居乐实现销售金额1026.7亿元,规模首次突破千亿,但当年并未完成2018年全年销售目标为1100亿元的销售目标。

  2018年,雅居乐在华南、华东、西部、华中、海南及云南的项目预计建筑面积分别为3449.56万平方米、1195.44万平方米、591.66万平方米、477.01万平方米和1549.2万平方米(海南966.64万平方米,云南582.56万平方米)。而公司2018年来自上述区域的销售额占比分别为34%、20%、9%、8%和19%。对比可见,海南区域的销售贡献度较往年明显下降,而在云南目前似乎还难以复制海南地区的成功,或者说海南清水湾项目的成功。

  雅居乐刚公布不久的全年营运数据显示,2019年实现合同销售1179.7亿元,小幅超额完成全年销售目标。

  云南地区项目再现违规

  地拿得便宜,就不怕挣不了钱。雅居乐的一大优势便在于公司的拿地成本属行业佼佼者。2018年,雅居乐的土地成本为2825元/平方米,相对于全年12865.91元/平方米的销售均价,项目溢价较高。2019年上半年,公司的土地成本为3255元/平方米,虽小幅上升,但仍处于较低水平。

  而雅居乐为低成本拿地背后的“故事”也不少,由此带来的风险需要引起重视。

  雅居乐此前为了在云南低价拿地,对当地政府进行利益输送,公司实控人陈卓林及执行董事黄奉潮因此双双被调查。雅居乐实控人陈卓林也因此被监视居住近三个月。

  云南,作为公司在海南调控后另一寄予厚望的区域,积极布局的同时却负面消息频出。据悉,雅居乐在2011年开始进军云南,此后在云南的项目也主要集中在西双版纳、腾冲和瑞丽三地,昆明和大理也在逐渐辐射。可目前已在两地曝出违规。

  2019年12月30日,自然资源局通报了31个典型违法违规案件,雅居乐的西双林语项目榜上有名。雅居乐自2011年起,未经批准占用景洪市嘎洒镇40.67公顷土地建设西双林语项目,形成售楼部、人工湖、景观绿化等。目前,景洪市自然资源局已对其中1.54公顷土地立案查处。

  早在2014年,雅居乐在腾冲的项目还曾因擅自改变土地用途,违规建设高尔夫球场,被 国家发改委和国土资源部联合通报。

来源:2019年中期报告来源:2019年中期报告  

  2019年上半年,雅居乐未在海南地区新增土地,在云南昆明、瑞丽和西双版纳新纳三块土地。截至目前,在云南的土储占地面积合计达405.23万平方米,预计总建筑面积超568万平方米。

  值得一提的是,2019年在房地产市场政策收紧的背景下,众多房企纷纷放缓拿地节奏,以应对市场风险。可雅居乐2019年上半年的拿地力度依旧不俗,上半年合计花费232亿元,而2017年上半年和2018年上半年,购地花费分别为101亿元和203亿元。

  永续债规模快速增长

  而在负债方面,银行及其他借款中,雅居乐的短债占比较高,截至2019年6月底,公司在1年内需要偿还的银行借款达305.47亿元,还有34.15亿元优先票据需要1年内偿还。2019年上半年公司销售额582亿元,截至6月末的现金及现金等价物为332.04亿元。即使雅居乐2019年上半年的拿地成本仍然较低,但从收支来看,维持高强度拿地对公司并不算轻松。

  2019年,雅居乐的融资工具中,永续债扮演了相当重要的角色。2019年,公司先后四次发布以美元计值的优先永续资本证券,利率有8.375%、7.875%和7.75%三种,规模合计14亿美元。2018年,公司上市以来首次发布发行永续债公告,年内一共发行三次,利率均为6.875%,规模合计5亿美元。公司的永续债发行规模快速增长,融资成本也在上升。

  永续债,是指没有明确到期时间或到期时间非常长的债券。对于以资金撬动增长的房地产行业来说,永续债被不少房企所青睐。因其名义上虽是“债”,却可计入权益,可以起到优化财务报表的作用。但是永续债大多带有赎回条款,并设置“利率跳升机制”,也被业内称作“利润黑洞”。

  截至2019年6月末,公司的总负债高达1866.01亿元,流动负债为1252.78亿元。真实的负债率会更高。wind数据显示,雅居乐的净负债率已经由2015年的70%多上升至90%多,截至2019年6月末,为94.37%。如果算上,实为负债而被计为权益的永续债,真实负债水平更高。美元永续债还要承担外汇风险等,再加上较高的利息,虽然是降杠杆利器,但对公司的负担也不轻。

数据来源:wind数据来源:wind

文章关键词: 雅居乐

作者

青柠

青柠

一分快3技巧|大发时时彩大小财经上市公司研究员

热文排行

联系我们

  • 邮    箱: caojie6@staff.sina.com.cn
  • 地    址:北京市海淀区西北旺东路一分快3技巧|大发时时彩大小总部大厦
  • 微    信:Shawnlee2024

Copyright © 1996-2020 SINA Corporation

All Rights Reserved 一分快3技巧|大发时时彩大小公司 版权所有